Guy DUBAERE, Olivier NEYRINCK & Pamela CARRETTE, Notaires associés à Jette

 

Guy DUBAERE, Olivier NEYRINCK & Pamela CARRETTE

Notaires associés à Jette

 

Guy Dubaere, Olivier Neyrinck & Pamela Carrette, notaires associés

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14 juin 2019

Vivre en kot pour la première fois : une expérience passionnante qui soulève néanmoins de nombreuses questions. Trouver un kot s'apparente-t-il à une véritable quête ? À quoi faut-il faire attention lors de la première visite ? Est-on lié jusqu’aux termes du contrat ? NotaBene vous guide à travers la jungle des kots en répondant à neuf questions.

1. En juin, est-il déjà trop tard pour commencer sa recherche de kots ?

Plus vous vous y prenez tôt, mieux c'est. Mais sachez également que les étudiants ne décident généralement que vers mars de prolonger ou non leur bail d'un an. Les vacances de Pâques sont donc la période idéale pour commencer à chercher. Vous décidez en dernière minute de louer un kot ? Cela ne devrait pas poser de problème non plus : avec un peu de chance, vous trouverez encore, après les sessions de juin et septembre, des kots libérés par des étudiants ayant décroché leur diplôme in extremis.

2. Comment trouver un kot ?

Le plus facile pour obtenir des informations sur les quartiers agréables, les prix pratiqués et les propriétaires à éviter est de passer par des (ex-)étudiants et des (ex-)koteurs. Ils sont souvent aussi au courant des chambres qui se libèrent – la leur peut-être ? Vous trouverez de nombreuses informations au sein de groupes Facebook, mais n'hésitez pas non plus à vous adresser au service logement de votre haute école ou université. Vous n'avez encore rien trouvé ? Les sites immobiliers ou de petites annonces regorgent d'options dans toutes les fourchettes de prix.

3. L'année prochaine, je garderai le même kot, mais je n'en ai pas besoin en juillet. Puis-je suspendre mon bail ?

Si vous avez conclu un bail étudiant, le bail est réputé conclu pour 12 mois ou 1 an sauf si vous convenez d’une durée inférieure avec le propriétaire ou sauf si vous décidez de le résilier avant l’échéance des 12 mois. Soyez alors attentifs aux conditions de résiliation, qui varient selon les régions. Votre bail se poursuit alors en été, ce qui signifie que vous pouvez également profiter des joies de la vie estudiantine en juillet et en août. Certains propriétaires proposent des contrats semestriels, mais le loyer mensuel est alors plus élevé qu'avec un contrat annuel.

Les contrats de dix mois sont rares de nos jours. Vous préférez tout de même cette option ? Sachez dans ce cas que vous devrez probablement vider votre kot en été et réaménager en septembre. Votre chambre peut en effet être louée à quelqu'un d'autre en juillet et août. Parfois, il suffit simplement de remettre vos clés pendant les vacances d'été.

4. Mon propriétaire et moi avons convenu de nombreuses choses oralement. Faut-il les insérer dans le contrat ?

Rien de tel que des accords clairs. Le fait de passer ces accords oralement ne signifie pas que vous êtes couvert(e) sur le plan juridique. Demandez dès lors un contrat sans équivoque. Votre contrat de bail mentionne généralement différents éléments tels que la caution, que vous récupérerez s'il n'y a eu aucun problème, ainsi que la durée du bail.

L'état des lieux comprend une description détaillée de l'état dans lequel le kot se trouve. D'éventuels défauts ou vices peuvent vous être portés en compte par le propriétaire à la fin du bail. Le règlement d'ordre intérieur, quant à lui, interdit par exemple l'utilisation de bougies à l'intérieur ou explique comment vous devez accrocher les posters.

Vous ne savez pas à quoi ressemble un contrat ? Le service logement de votre établissement d'enseignement possède normalement des modèles. Utilisez-les et conservez soigneusement votre contrat, l'état des lieux et le règlement d'ordre intérieur. En cas de discussion, ce sont les premiers documents vers lesquels vous pouvez vous tourner.

5. Durant l'été, j'ai finalement décidé de faire la navette. Puis-je encore annuler mon bail ?

En principe, vous ne pouvez pas résilier votre bail comme vous le souhaitez, mais, dans le cadre du bail étudiant, il y a des exceptions, qui varient selon les régions. Vous pouvez résilier votre bail de façon anticipée à tout moment moyennant un préavis de deux mois et moyennant, selon la région:

  • en Wallonie: une indemnité de trois mois de loyer, sauf dans trois cas, où vous ne devrez payer aucune indemnité :

    • refus/une irrecevabilité d’inscription ou abandon d’étude

    • décès d’un parent qui pourvoit votre entretien

    • cession de votre bail avant la fin du délai de préavis (avec l'accord écrit du bailleur).

Par ailleurs, le préavis de deux mois ne peut pas être donné après le 15 mars.

  • à Bruxelles: aucune indemnité n’est prévue, seul le préavis de deux mois doit être respecté. Par ailleurs, si vous souhaitez résilier votre bail avant l’entrée dans les lieux, vous pouvez le faire jusqu’à un mois avant l’entrée en jouissance effective dans le bien à condition de démontrer de justes motifs (exemple: échec de l’examen d’entrée ou de votre seconde session, refus d’inscription) . Vous devrez dans ce cas néanmoins payer une indemnité équivalente à un mois de loyer.

6. Je suis en kot à Hasselt, mais pour mon stage au deuxième semestre, je dois aller à Gand. Puis-je résilier mon bail ?

Ce n'est pas nécessaire dans ce cas-ci. Comme pour un stage ou des études à l'étranger, vous pouvez en effet sous-louer votre chambre, moyennant certaines conditions. Dans le cadre d'une sous-location, vous cherchez vous-même un nouveau locataire qui occupera votre kot pour le reste du bail. Le nouvel étudiant-locataire vous paiera le loyer, que vous verserez ensuite au propriétaire.

7. Une connaissance loue une de ses chambres, mais elle ne fait que 10 m2. Peut-on malgré tout parler d'un kot ?

D'un point de vue légal, votre kot doit satisfaire un grand nombre de conditions. L'une d'entre elles est la superficie : la surface minimum d'une chambre d'étudiant est de 12 m2. La superficie d'un kot plus luxueux ou d'un studio – avec cuisine et salle de bains – doit faire au moins 18 m2. Les immeubles de kots avec espaces communs doivent disposer d'une toilette par groupe de six résidents et d'un bain ou d'une douche par groupe de dix résidents.

8. Je ne trouve pas d'extincteur dans mon immeuble. Mon kot présente-t-il un danger ?

La sécurité incendie est l'une des conditions les plus importantes d'un bon kot. Y a-t-il une sortie de secours ? L'installation électrique est-elle cachée de manière sécurisée ? Les immeubles comprenant moins de sept chambres doivent disposer d'un détecteur de fumée et, s'il y a plus de chambres, d'un système de détection incendie automatique. Il devrait normalement y avoir au moins un extincteur par étage ou pour 150 m2. Soyez attentif(ve) à cela lors de votre première visite.

Souvent, le service logement de la ville et de votre établissement d'enseignement font le test pour vous : les kots fiables et sûrs reçoivent alors un label, affiché généralement sur la façade de l'immeuble. Ce label vous permet de voir en un coup d'œil si un kot répond aux normes en matière de qualité (du logement et du contrat), de sécurité incendie et d'accueil des étudiants. Les chambres d'étudiant qui ne satisfont pas au test sont placées sur liste noire.

9. Puis-je trouver le kot de mes rêves pour 350 euros ?

Les prix dépendent en grande partie de la ville où vous allez étudier. Dans des villes comme Mons, vous pouvez trouver des kots à des prix raisonnables, mais ceux de Bruxelles ou Liège sont d'un autre calibre. La situation dans la ville et la superficie sont également déterminantes pour le prix, tout comme le type de chambre : un kot « de base » avec des équipements partagés est logiquement beaucoup plus abordable qu'une chambre avec salle de bains et/ou kitchenette.

Attention aux surprises : souvent, le loyer n'inclut que la location de la chambre. L'électricité, le chauffage, Internet et d'autres éléments tels que les sacs-poubelle ou le service de nettoyage sont généralement repris dans les « charges fixes », généralement payables annuellement. Veillez aussi à ce que ces dernières soient clairement décrites dans le contrat.

Nouveau bail étudiant

Depuis le 1er janvier 2018 à Bruxelles et depuis le 1er septembre 2018 en Wallonie, un bail spécifique applicable aux étudiants a été créé. Les notions de « bail étudiant » et « d’étudiant » sont désormais clairement définies et un label « logement étudiant de qualité » a été instauré. Ce bail est désormais mieux adapté à la vie estudiantine concernant notamment la durée du bail et la sortie du contrat.

Plus d'infos sur les kots étudiants ici

Source: Fednot

7 juin 2019

En quelques minutes, nous vous offrons une synthèse des dernières news juridiques et notariales qui touchent votre quotidien. 

Au sommaire de ce 1er Notaire News :

  • La réforme des sociétés avec l'interview exclusive d'une notaire
  • La création du chatbot, assistant virtuel pour les entrepreneurs
  • La sortie du dernier numéro du Nota Bene

Retrouvez Notaire News toutes les deux semaines sur notaire.be, Facebook et Instagram TV !

Source: Fednot

7 juin 2019

Depuis le 1er septembre 2018, les règles du droit des successions ont changé. Dans certains cas, il est préférable de demander le maintien des anciennes règles pour les donations réalisées avant la date de la réforme.  Consultez un notaire avant le 1er septembre 2019 pour voir quelles règles correspondent le plus à votre planification de succession. Si ce sont les anciennes, il suffit de réaliser une « déclaration de maintien » auprès d’un notaire.

La réforme successorale est entrée en vigueur le 1er septembre 2018. Elle modifie notamment les règles concernant les donations. Si celle-ci a été effectuée avant la date de la réforme, il est important de vérifier auprès d’un notaire s’il n’est pas plus intéressant de demander le maintien des anciennes règles. Cela permet d’être sûr que l’objectif initial de la donation soit bien respecté.

Qu'est-ce qui change entre les nouvelles et les anciennes règles ?

Quand on détermine, lors du décès, combien un successeur a déjà reçu comme « avance » de la part du défunt de son vivant, il convient d’évaluer les biens donnés. Il existait avant des règles différentes pour les biens meubles (ex : l’argent) et les biens immeubles (ex : une habitation). Pour les biens meubles, c’était la valeur au jour de la donation qui comptait. Pour le bien immeuble, c’était la valeur au jour du partage qui comptait.  De même, le bien immeuble devait en principe revenir en nature à l’héritage pour une redistribution éventuelle, ce qui pouvait entrainer la perte d’une habitation qui avait été donnée auparavant. Comme la valeur d’un bien immobilier peut varier fortement au fil des années, cela pouvait aussi conduire à une répartition inéquitable entre les héritiers.

Désormais, les règles sont les mêmes pour les biens meubles et immeubles : le rapport se fait en valeur et à la valeur du jour de la donation, indexée jusqu’au jour du décès. Si après consultation le notaire estime qu’il est préférable pour le donateur de se voir appliquer les anciennes règles, il suffit au donateur de réaliser une « déclaration de maintien » auprès d’un notaire. Près de 1.600 Belges l’ont déjà fait.

Un exemple concret 

En 2000, Luc et Marie ont donné un terrain à bâtir d’une valeur de 50.000 € à leurs enfants, Matthieu et Jérôme. L’acte stipulait comme souvent, que ce terrain ne devra pas être rapporté en nature mais uniquement en valeur et que la valeur que l’enfant est censé avoir reçu est de 50.000 € (peu importe l’évolution ultérieure de la valeur du terrain). Depuis le 1er septembre 2018, c’est la valeur du terrain au jour de la donation, indexée au jour du décès, qui est prise en compte dans la succession (et ce même si l’acte de donation stipule expressément quelle est la valeur qui devait être rapportée). Si Luc et Marie préfèrent maintenir la valeur de 50.000 € afin d’éviter toute discussion, ils ont jusqu’au 1er septembre 2019 pour établir une déclaration de maintien auprès d’un notaire.

Découvrez également, dans notre vidéo d'animation ci-dessous, d'autres exemples concrets dans lesquels une déclaration de maintien est nécessaire !

Source: Fednot

 

Katrien BOVY
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Astrid GROSFILS
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Géraldine HANNOT
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Désirée KINOO
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Najma MESKINI
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Ruth SMETS
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Maître Olivier NEYRINCK, détenteur des minutes de :

  • Maître Gabriel SWOLFS
  • Maître Jacques MOYERSOEN
  • Maître Jean-Pierre VELGE

Maître Guy DUBAERE, détenteur des minutes de :

  • Maître Maurice HOGENKAMP
  • Maître Jean-Paul HOGENKAMP 

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